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合成全景
商品房驗收完全手冊目錄
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一)驗收新房的注意事項
二)具體詳細講解如下
三)關于驗房常見問題的解答
1.怎樣計算商品房套內(nèi)建筑面積
2.因為房屋有質(zhì)量問題，所以還沒有交房，但開發(fā)商要我先交物業(yè)管理費，我可以不交嗎？
3.檢查房屋質(zhì)量三環(huán)節(jié)
4.配套施工受阻不屬不可抗力
5.開發(fā)商延期交房買家可延付尾款
6.辦理交房手續(xù)時拒付物業(yè)費物業(yè)公司無權(quán)扣鑰匙
7.住宅入住時，業(yè)主需要繳哪些費？標準是什么？
8.商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？
9.什么是房屋的公共地方？
10.哪些項目不計入商品房的建筑面積范圍
11.房屋面積多算了怎么辦
12.購買的商品房面積不足怎么辦？
13.什么是“八房五證二書”？
14.住戶有哪些權(quán)利和義務？
15.物業(yè)管理收費有什么規(guī)定？
16.房屋售出后誰來維修？
四)戲談新房的”風水”
五)業(yè)主散文
17. 驗收如何把關
六）相關政府規(guī)定及商品房質(zhì)量書
以下為正文
需回復可以見
l 一)驗收新房的注意事項
1、 房屋外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否與售房說明書一致，門洞尺寸是否便于家具出入。
2、 門、窗是否穩(wěn)當、密封，是否在開關時發(fā)出雜音。
3、 地板、墻面、天花板是否有空隙、裂縫、水漬、抹灰是否脫落。
4、 可視、對講系統(tǒng)是否正常。
5、 開關是否開關自如、插否有電（請使用電筆測試）。
6、 廁所、廚房是否給、排水順暢、馬桶、浴缸是否運作正常 、是否有裂痕、少配件
7、 廁所、廚房地漏是否夠用（防止發(fā)生意外時水外流）。
8、 操作臺尺寸，流線是否符合使用。
9、 廚房、廁所地面應關水24小時，檢查樓下的天花板和相鄰墻面是否滲漏。
10、用尺將各房內(nèi)徑尺寸量清楚，并仔細記錄下來，便于裝修設計和購買家具。
這十條檢查你都應仔細做到。驗收如發(fā)現(xiàn)損壞情況應記錄下來交發(fā)售方盡快維修。必要時可拍照作記錄。還有一點請記住在入住后更換大門門鎖。返回頂部
l 二)具體詳細講解如下:
1招 看“備案”留“兩書”
新房入住前，業(yè)主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。
2招 衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，２４小時后，到對應的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。
3招 門窗靈活嚴又亮
試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面１．５厘米。
門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。
4招 輕敲各面聽空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
5招 頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。
6招 陽臺裂縫危險大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。
7招 保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴），這個墻面的保溫層肯定有問題。
8招 大開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。
9招 暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差１％。
10招 供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管（在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子），地面的套管應高出地面２－３厘米，地面為初裝修的，應高出地面５厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
11招 拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
12招 保險插座護幼童
為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面３０厘米高的插座都必須帶保險裝置。
13招 衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應是防潮插座并有防濺措施?衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?洗手盆的上方不應有插座。
14招 廚衛(wèi)緊鄰通風道
廚房、衛(wèi)生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
15招 開關接口拉一拉
檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用拉一拉，看是否虛設。返回頂部
l 三)關于驗房常見問題的解答:
1.怎樣計算商品房套內(nèi)建筑面積
人們在買房時，一般對房屋的建筑面積和使用面積比較注意，但對套內(nèi)建筑面積及其計算方法卻不甚了解。本文介紹一些關于套內(nèi)建筑面積計算的方法。
套內(nèi)建筑面積是由三部分組成的，其計算公式為：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
一、套內(nèi)使用面積的計算應符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。
二、套內(nèi)墻體面積的計算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。
新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。
非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。
內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。
三、陽臺建筑面積的計算：(1)原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。返回頂部
2.因為房屋有質(zhì)量問題，所以還沒有交房，但開發(fā)商要我先交物業(yè)管理費，我可以不交嗎？
答：根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定，新建商品住宅交付使用之前發(fā)生的物業(yè)管理費用應由住宅出售單位承擔。所以只要你沒有簽房屋交接書，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你現(xiàn)在不用繳納物業(yè)管理費 返回頂部
3.檢查房屋質(zhì)量三環(huán)節(jié)
簽好質(zhì)量條款驗收 入住房屋注意保留證據(jù)
房屋質(zhì)量是購房者最關心的問題之一。要避免房屋質(zhì)量困擾，購房者需做到簽好質(zhì)量條款、仔細驗收房屋和注意保留證據(jù)三個環(huán)節(jié)。
?。ㄒ唬┖灪觅|(zhì)量條款。如今購房者購買的多是期房，簽合同時房屋還未造好。入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，若合同里沒有約定解決問題的具體辦法，對購房人來說是非常不利的。因此，在簽合同時購房者就應對房屋質(zhì)量留個心眼。本市目前采用的預售合同示范文本里沒有明確約定房屋質(zhì)量問題的解決辦法，只約定了保修責任和賠償責任，對購房人來說很難解決實際問題，這使得簽訂質(zhì)量補充條款就非常必要。購房者可和開發(fā)商約定，房屋交付時，若有質(zhì)量問題，購房者有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，并不承擔違約責任；若出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，購房人有權(quán)單方解除合同，開發(fā)商應退還全部房價款，并支付利息及賠償相應損失。
?。ǘ┳屑汄炇辗课?。辦理交房入住手續(xù)時，購房者首先應要求開發(fā)商提供房屋的竣工驗收備案表，查看自己所購房屋是否在該表的范圍內(nèi)；開發(fā)商還應提供新建住宅質(zhì)量保證書，保證書規(guī)定了房屋各部位的具體保修范圍和時間，是購房者要求開發(fā)商履行保修義務的書面文件。其次，購房者只有在仔細驗收房屋，確信沒有質(zhì)量問題后才可以辦理入住手續(xù)，莫要草草驗收即簽署房屋交接單。最后，若購房者發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應立即要求開發(fā)商對有質(zhì)量問題的部位予以書面確認并加蓋公章，并盡量在開發(fā)商解決問題后再辦理入住手續(xù)。如果問題無法及時解決，購房者應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果房屋質(zhì)量問題很嚴重，購房者可提出解除購房合同并要求賠償。依據(jù)最高院日前出臺的司法解釋，法院會支持購房者的請求.
（三）注意保留證據(jù)。購房者實際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，首先要分析該質(zhì)量問題的性質(zhì)，是房屋本身的質(zhì)量問題，還是裝修造成的問題。如果是裝修造成的問題，購房者只能找裝修公司維修，要求賠償損失，與開發(fā)商無關。這種情況下，購房者一定要保管好當初的裝修合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證。如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照有關規(guī)定，在保修期內(nèi)，購房者應向開發(fā)商要求維修，盡量用書面方式提出，并讓開發(fā)商蓋章確認。若開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房者可請他人進行維修，此時購房者要保管好發(fā)票和相關書面憑證。維修完畢后，購房者可要求開發(fā)商承擔全部的修復費用，賠償因修復給自身造成的合理損失，包括花時間維修而造成的誤工費。如果開發(fā)商拒絕承擔維修費，購房者可向法院起訴。如果質(zhì)量問題經(jīng)多次維修仍不能有效解決，并影響到購房者的正常居住，那么可認定為嚴重的質(zhì)量問題。購房者可依法解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修費、房款利息和損害賠償?shù)取?返回頂部
4.配套施工受阻不屬不可抗力
大產(chǎn)證延期一年 開發(fā)商賠款七萬
購房者認為開發(fā)商延期交房一年需承擔違約責任，而開發(fā)商說延期交房是配套工程施工受阻這一不可抗力事由造成的，不愿賠錢。日前，靜安法院對這樁官司作出一審判決：配套工程受阻不屬不可抗力，開發(fā)商應繼續(xù)履行合同，支付延期交房的違約金七萬余元。
2001 年5月10日，顧某與一家房產(chǎn)公司簽訂了一份《上海市商品房預售合同》，購買本市萬春街一處建筑面積為105.98 平方米、總價為45萬元的商品房。雙方約定：交房最后期限為2001 年6月30日，交房條件為開發(fā)商取得大產(chǎn)證及《住宅交付使用許可證》，注銷房屋抵押。合同同時約定，因非不可抗力因素導致逾期交房的，按已付房款每日萬分之五支付違約金。
同年6月，顧某按約定付清了全部房款，但開發(fā)商直至2002 年6月才辦出大產(chǎn)證，同月6日通知顧某辦理小產(chǎn)證。顧某在6月13日收到通知后，一直未辦理相關辦證手續(xù)。2002 年9月，顧某將房產(chǎn)公司告上法院。他認為房產(chǎn)公司對房屋設定的抵押未注銷，不具備合同約定的房屋交付條件，拒絕收房。同時，他要求房產(chǎn)公司支付從2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房違約金9萬余元。
庭審中，房產(chǎn)公司的辯解是樓房確實抵押給了農(nóng)行上海市分行，但顧某購買的房屋已作內(nèi)部注銷，且顧某已辦妥了貸款抵押手續(xù)，不存在因未辦理抵押注銷手續(xù)影響交房入住的問題。此外，房產(chǎn)公司認為延期交房是供電配套施工受阻的原因造成的，屬不可抗力，不應支付違約金，故對顧某的要求不予認可。
法院認為，合同約定的交房條件為辦出大產(chǎn)證和注銷抵押，但據(jù)相關房地產(chǎn)資料顯示，2001 年6月7日登記的房屋權(quán)利人是顧某，其他權(quán)利人為市住房置業(yè)擔保有限公司，設定日期從2001 年6月7日至2006 年5月25日。由此可見，不論農(nóng)行的抵押是否已注銷，都不會影響入住和辦理小產(chǎn)證。另外，供電配套施工受阻不屬于不可抗力，房產(chǎn)公司應承擔延期交房責任。由于顧某在2002 年6月13日收到交房通知后，未履行驗收手續(xù)，故此后的責任應自理。據(jù)此，法院作出上述判決。返回頂部
5.開發(fā)商延期交房買家可延付尾款
問：我預訂的房屋原定于去年1月30日交房，可開發(fā)商書面通知我交房要延期至今年3月15日。在付款方式上，我和開發(fā)商在預售合同中約定：我在辦妥入住手續(xù)當日，將尾款交齊。由于開發(fā)商延期交房，1月30日并沒有辦理入住手續(xù)，我也就未付尾款。誰知，開發(fā)商日前來函說我未交尾款，構(gòu)成違約。為此，來信請教我難道真的違約了嗎？
市民李先生答：你反映的情況屬于《合同法》中的“先履行抗辯權(quán)”。按照我國《合同法》的規(guī)定，合同當事人應當按照約定全面履行自己的義務，如果合同一方義務的履行以另一方義務的履行為前提，即有先后關系的，若負有先履行義務的一方不履行義務，則后履行的一方可以拒絕履行自己的義務直至應先履行義務的一方履行了自己的義務。
從你與開發(fā)商之間賣買合同來看，你們雙方在交房與付尾款上互相負有義務，即開發(fā)商的義務是在今年1月30日將房屋交付給你，你的義務則是在辦妥入住手續(xù)當日將尾款交齊。因此，你們之間的義務有先后履行順序，開發(fā)商應當先履行交房義務。在開發(fā)商將房屋交付給你之前，你享有“先履行抗辯權(quán)”，即拒絕交付尾款是有法律依據(jù)的。
在此需注意的是，“先履行抗辯權(quán)”只是延遲你的付款責任，在開發(fā)商將房屋實際交付后，你仍應履行付款義務。返回頂部
6.辦理交房手續(xù)時拒付物業(yè)費物業(yè)公司無權(quán)扣鑰匙
物業(yè)公司受開發(fā)商委托代辦交房手續(xù)，購房者因?qū)ξ飿I(yè)管理有意見而拒交物業(yè)費，物業(yè)公司以此為由扣押了房屋鑰匙，不予辦理交房手續(xù)。由于不知物業(yè)公司如此行為是否合法，讀者王小姐咨詢了本報。據(jù)有關法律專家介紹，業(yè)主在辦理交房手續(xù)時不付物業(yè)費，物業(yè)公司無權(quán)扣押房屋鑰匙。
2001 年年底，王小姐買了一套預售商品房。今年年初辦理入住手續(xù)時，她被告知要找物業(yè)管理公司辦理。找到小區(qū)物業(yè)管理公司后，王小姐填寫了有關表格、交納了相關手續(xù)費。由于對物業(yè)管理費漲價心存疑問，王小姐拒絕預付3個月的物業(yè)管理費。誰知物業(yè)公司竟然扣押了她的房屋鑰匙，并說何時付了物業(yè)費，何時才準王小姐辦理交房手續(xù)，入住新房。
帶著物業(yè)公司這種行為是否合法的問題，記者請教了上海市圣信律師事務所主任徐叢林律師。徐律師說，購房人簽訂了房屋買賣合同，購買了房屋，就與開發(fā)商之間形成了房屋買賣法律關系。購房人的主要義務是交納房款，而開發(fā)商的主要義務則是按照合同約定交付房屋，包括將房屋鑰匙交給購房人。購房合同就是他們之間買賣法律關系的體現(xiàn)。如果購房人已按照約定付清全部房款，開發(fā)商就應把房屋交給購房人。交房時，開發(fā)商應把鑰匙交給購房人，使購房人能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了賣出方的合同義務。如果開發(fā)商讓物業(yè)公司代為辦理交房手續(xù)，依據(jù)代理的有關規(guī)定，代理機構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。物業(yè)管理公司作為代理交房機構(gòu)，只能替開發(fā)商完成交房義務，不能在此過程中將自己的權(quán)利附加為業(yè)主的責任與義務。因為購房人和開發(fā)商之間的房屋買賣關系與購房人和物業(yè)管理公司之間的委托管理關系是兩個獨立的法律關系，兩者不應混為一談。
7.住宅入住時，業(yè)主需要繳哪些費？標準是什么？返回頂部
答：入住時可一次性收取的項目和標準：（1）物業(yè)維修基金：由住宅購買人、出售人共同繳納，帶電梯設備的，分別按成本價的3％和4％繳納；不帶電梯的，分別按成本價的2％和3％繳納。成本價由市房地部門公布。
?。?）電度表保證金。單相表每表80元或三相表每表250 元，向業(yè)主或使用人收取此項費用后，出具市供電部門的專用收據(jù)。
?。?）有線電視初裝費。市區(qū)每戶（終端）240元、市郊城鎮(zhèn)每戶330元、郊縣農(nóng)村每房480元，向業(yè)主或使用人收費后，出具有線臺專用收據(jù)。
（4）建筑垃圾清運費。按所在區(qū)縣物價部門核定的建筑垃圾清運費標準，向準備裝修居室的業(yè)主或使用人或房東收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費用。
除上述收費外，物業(yè)管理企業(yè)提供給業(yè)主或使用人的《入住須知》、《住宅使用手冊》等不得收費。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或裝修隊伍收取裝修保證金、押金。對
施工人員予以登記管理并發(fā)放小區(qū)出入證，收費不得超過每人10元。物業(yè)管理企業(yè)按有關部門規(guī)定并墊付了資金加裝防盜分戶門、電控總門設施的，按成本向業(yè)主或使用人收取，但在簽訂購房合同時明確作為房屋附屬設施交付的，此費用應包含在房價內(nèi)。物業(yè)管理企業(yè)在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續(xù)時，可向換房人各收取50元手續(xù)費，但不得向購買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。在差價換房或單位分房、配房過程中發(fā)生房屋空關，空關期間的物業(yè)管理費或公房租金按同期標準向業(yè)主或使用人計收。對同一時段的管理費或租金，不得重復收取。對違反上述規(guī)定的，由物價檢查機構(gòu)按有關法律法規(guī)實施處罰。返回頂部
8. 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？
商品房也是一種商品?！断M者權(quán)益保護法》對消費者的權(quán)利和經(jīng)營者的義務作了明確規(guī)定?！断M者權(quán)益保護法》第七條規(guī)定：“消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。消費者有權(quán)要求經(jīng)營者提供的商品和服務，符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。”第十一條規(guī)定：“消費者因購買、使用商品或者接受服務受到人身、財產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利?！钡谑藯l規(guī)定：“經(jīng)營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。”第二十二條和第二十三條規(guī)定：“經(jīng)營者應當保證在正常使用商品或者接受服務的情況下其提供的商品或者服務應當具有的質(zhì)量、性能、用途和有效期限。經(jīng)營者提供商品或者服務，按照國家規(guī)定或者與消費者的約定，承擔包修、包換、包退或者其他責任的，應當按照國家規(guī)定或者約定履行，不得故意拖延或者無理拒絕。”第三十五條規(guī)定：“消費者在購買、使用商品時，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。消費者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財產(chǎn)損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產(chǎn)者要求賠償?！?
建設部發(fā)布的《建設工程質(zhì)量管理辦法》對建設工程的質(zhì)量問題作了具體細致的規(guī)定。該辦法規(guī)定：建設工程自辦理交工驗收手續(xù)后，在保修期內(nèi)，因勘察設計、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應當由施工單位負責維修。并規(guī)定：民用與公共建筑，一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程為3年；建筑物的電氣管線、上下水管安裝工程保修期為3個月，建筑物的供熱及供冷的保修期為一個采暖期及供冷期，室外的上下水管線和小區(qū)道路等市政公用工程保修期為1年。施工單位在接到保修通知書之日起，必須在兩周內(nèi)到達現(xiàn)場與建設單位共同明確責任方，商議返修內(nèi)容?！掇k法》還規(guī)定，因建設工程質(zhì)量缺陷造成人身及財產(chǎn)損害的，侵害人應按有關規(guī)定，給予受害人賠償。因建設工程質(zhì)量責任發(fā)生民事糾紛，當事人可以通過協(xié)商或調(diào)解解決。當事人不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁向人民法院起訴。需要注意的是：根據(jù)《辦法》第四十五條規(guī)定，因建設工程質(zhì)量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時效期限為1年，自當事人知道或者應當知道其權(quán)益受到損害時開始計算。
因此，在商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題時，如在規(guī)定的期限內(nèi)，既可找房地產(chǎn)公司，也可以找施工單位，如果房地產(chǎn)公司或施工單位都不予理睬或相互推諉，則可向當?shù)叵M者協(xié)會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴. 返回頂部
9. 什么是房屋的公共地方？
對公共地方的規(guī)定是房屋使用、管理、維修公約中不可缺少的一個環(huán)節(jié)，購房人在簽公約時，一定要注意公約對公共地方的規(guī)定。如某大廈公約規(guī)定“公共地方包括各入口大堂及通道、各層升降機大堂、扶手梯、樓梯間、人行道、行車道、梯臺、綠化區(qū)、休憩地方、各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電閘控制房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設備控制房、消防泵房、水箱、升降機房、發(fā)電機房、空調(diào)機房及為該大廈的業(yè)主、訪客而設并供其共用的其他地方或范圍……發(fā)展商可以將其在該大廈中所有的任何部分指定或重新指定為公共地方，不必經(jīng)其他業(yè)主或其他擁有該大廈權(quán)益的人士同意，但發(fā)展商在享有此項權(quán)利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所有的單元”。再如某花園別墅公約規(guī)定，“公共設施和共用設備指為該物業(yè)的公共利益或公共服務而在該物業(yè)所屬地塊范圍內(nèi)裝設的供所有業(yè)主享用的各種器械、設備、裝置……包括游泳池、健身房等”、“在物業(yè)的公共部位或共用設備等地方，開發(fā)企業(yè)保留建造及豎立招牌、海報、廣告牌的權(quán)利”。上述公約對公共地方的有關規(guī)定不同程度地存在一些問題。
一般購房者尤其是購房自用的消費者也許對公共地方以及上述規(guī)定不太在意，認為有關公共地方的規(guī)定與自己的切身利益沒太大關系，其實在今后的生活中，它與購房是有著千絲萬縷的聯(lián)系的。假如有一天，在您居住的樓前建起一排違章建筑，您在失去茶余飯后休憩、活動的地方的同時，還要負擔這片綠地的養(yǎng)護管理費用，您是否能泰然處之？又比如您有一天發(fā)現(xiàn)您家的樓頂或外墻上豎起一塊塊廣告牌，您以為與您沒有關系，并未多加留意，但是您知道嗎？樓頂和外墻也屬于公共地方，它的使用權(quán)歸全休產(chǎn)權(quán)人所有，產(chǎn)權(quán)人相應地也擁有這部分廣告的收益，低沉還能無動于衷嗎？再比如，某家物業(yè)管理公司通知您，從本月起，您應承擔的物業(yè)管理費增加了，原因是原本不屬于公共地方的餐廳（甚至有可能是其他尚未賣出的單元）被暫時劃定為公共地方，需要由您承擔相應的費用，而您不曾使用到該地方時，您愿意承擔這部分管理費嗎？
究竟什么是公共地方，有關政策法規(guī)中有明確的解釋。公共地方包括兩部分，一部分是根據(jù)建設部所規(guī)定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室、其他功能上為整棟建筑服務的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半；另一部分是根據(jù)國家物價局、建設部、財政部《商品住宅價格管理暫行辦法》中規(guī)定的分攤到商品房房價中的基礎配套設施部分，如公共綠地、道路等。
業(yè)主對公共地方享有權(quán)利的原因在于，房價構(gòu)成中包含住宅建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)非物業(yè)性配套公共建筑建設費如道路、公共綠地等。正因為享有權(quán)利，所以才要交納相關物業(yè)管理費。
業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四種權(quán)利。對于自有物業(yè)，由于產(chǎn)權(quán)的完全而相當明確；對于共有部分，由于共為全體產(chǎn)權(quán)人所有，需由全體業(yè)主同意后才有效。
在房屋出售前，由于所有財產(chǎn)歸開發(fā)單位，所以開發(fā)單位可在政策允許的范圍內(nèi)任意決定，但隨著房屋的售出，開發(fā)單位對公共地方的權(quán)利也就相應減少，并逐漸失去對這部分公共地方的壟斷地位。因此，除功能上由全體業(yè)主共同使用外，對公共地方進行的任何改動，都需要通過全體業(yè)主的同意并經(jīng)政府批準，或通過業(yè)主委員會的決議達成，因為業(yè)主委員會是由物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成的組織，該組織將維護全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)等權(quán)利。
如果出現(xiàn)對公共地方的侵權(quán)行為，除可通過物業(yè)管理委員會干涉外，還可通過雙方協(xié)商，向政府有關部門投訴，申請仲裁，或向法院提起訴訟。返回頂部
10. 哪些項目不計入商品房的建筑面積范圍？
不計算在商品房建筑面積中的項目包括：1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。3、房屋之間無上蓋的架空通道。4、無柱雨篷。5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間空置箱、罐的平臺。6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑臺、天面上花園、游池。8、消防、檢修等用途的室外爬梯。9、構(gòu)筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。
如何計算商品房的建筑面積？
商品房的建筑面積系指層高在2.2米以上（含2.2米）的房屋外墻（或柱外圍）水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。
計算商品房全部建筑面積的范圍包括：
1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平投影面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
2、自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.2米以上的部位的上口外圍水平投影面積計算。
3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計算。
4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面積計算。
5、突出房屋屋面，有圍護結(jié)構(gòu)且層高在2.2米以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。
6、封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。
7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。
8、建筑物墻外有頂蓋和走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計算。
9、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。
10、凈高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。
11、有柱雨篷或有維護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。
12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。
13、屬于永久性建筑有柱車棚、貨棚等按外圍水平投影面積計算。
14、位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其設計超過2.2米以上部位水平投影計算。（應具備通風、采光條件）
計算商品房一半建筑面積的范圍包括：
1、與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通道和無柱走廊、檐廊按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積一半計算。
2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。
3、未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
4、無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。返回頂部
11. 房屋面積多算了怎么辦
一幢住宅中的某一套房屋，購房者比較容易丈量和計算的是房屋的使用面積，而較難丈量和計算其建筑面積。因為作為分割出售的商品房，除了自己一套房屋范圍以內(nèi)的房屋建筑面積以外，還包括分攤的公共部位和功能上為整幢房屋服務公共用房和管理用房的建筑面積。
每一套房屋，無論是處在哪一層，都有共用墻和非共用墻。非共用墻就要全部計入建筑面積，與鄰戶共用的墻以及外墻、與公用空間之間的分隔墻就應分攤計算建筑面積。
以上計算的是一套房屋的套內(nèi)建筑面積。然后計算公用建筑面積。這一面積由兩部分組成：一是前面所說的各套房屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻的一半；二是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳或過道等功能上為整幢房屋服務的公共用房和管理用房建筑面積?！ ≌狈课莸慕ㄖ娣e扣除該幢房屋內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，再扣除銷售或出租的作為獨立使用的空間，如地下室、車庫及人防工程等建筑面積，就是這一幢房屋的公用建筑面積。
據(jù)此計算出公用面積分攤系數(shù)，即用整幢房屋的公用建筑面積除以該幢房屋各套房屋套內(nèi)面積之和。
以這一分攤系數(shù)乘以套內(nèi)建筑面積求得該套房屋應分攤的公用建筑面積，再加上原來求得的套內(nèi)建筑面積，就是該套房屋的面積。
這一計算方法較為復雜，實際上，國家工商行政管理局和建設部監(jiān)制的《商品房購銷合同》中第二條已標明了購房者的實得建筑面積和分攤公共部位和公用房屋的建筑面積，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關在對商品房進行備案登記時，也使用這一方法來計算建筑面積。因此，在已經(jīng)使用統(tǒng)一的《商品房購銷合同》后，面積計算的錯誤比較少見。
上述計算方法是從1995年12月1日開始使用的。對于在此之前已簽訂的商品房銷售合同，除了合同對銷售面積的約定有明顯的違法或計算錯誤外，仍應維護合同所約定的面積。如果買賣雙方有一方（有時賣方也會因原面積計算偏小而提出向購房者追加售房款的要求）提出按上述方法計算商品房銷售面積，或是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關按上述方法計算商品銷售面積，而不是按合同約定的面積，買賣雙方可以對合同中的銷售面積進行調(diào)整，但對合同中所約定的銷售價款則不能變更。
房地產(chǎn)開發(fā)公司確實多計算了商品房的面積，如果在允許的誤差范圍之內(nèi)（這一誤差在雙方訂立商品房銷售合同約定），則不是違約行為；如果誤差超出了約定的范圍，就可以要求糾正，如房地產(chǎn)開發(fā)公司不愿意糾正，則可以向有關部門（如消費者協(xié)會）投訴，也可以依照合同規(guī)定，申請仲裁或提出訴訟。返回頂部
12. 購買的商品房面積不足怎么辦？
購買商品房，面積是否符合合同的規(guī)定，是人們非常關心的問題。如袁某從某家房地產(chǎn)開發(fā)公司購置了一套商品房，面積為93.21平方米，并按此面積支付了購房款。在辦完一切手續(xù)，買賣成交后，袁某發(fā)現(xiàn)該房面積不足93.21平方米，遂向該房地產(chǎn)開發(fā)公司提出補足面積或退款的要求，但均遭該公司拒絕。后經(jīng)有關方面測定，該商品房的實際面積為89.14平方米，房地產(chǎn)開發(fā)公司在出售時多算了4.07平方米的面積（其中建筑面積多算2.05平方米，公攤面積通過巧立名目多算2.02平方米）。于是，袁某向市消協(xié)投訴：要求開發(fā)商補足面積或退款。
根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第四十條第六款規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務有諸多不合理情形的（其中包括銷售的商品數(shù)量不足的），除本法另有規(guī)定外，應當依照《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》和其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔民事責任?！?
這一條款是關于經(jīng)營者為損害消費者權(quán)益的行為承擔民事責任的規(guī)定。所謂“銷售的商品數(shù)量不足”，是指商品的實際數(shù)量低于消費者與經(jīng)營者約定的數(shù)量，也就是人們通常所稱的缺斤短兩、短尺少寸。根據(jù)該條款的精神，經(jīng)營者售出的商品數(shù)量不足的應給予消費者賠償或者補足。
據(jù)此，袁某以所購買的商品房面積與實際付款的面積不符，向房地產(chǎn)開發(fā)公司提出補足面積或者退款的要求是合理的。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司應承擔這個民事責任。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司不承擔這個民事責任，袁某可以向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，請求法院調(diào)解或判決。作為一個購房者，如你也遇到類似情況，不妨學學袁某的作法。返回頂部
13. 什么是“八房五證二書”？
下列八種情況的房屋買賣國家有規(guī)定：
一、違法或違章建筑，不能買賣；
二、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的，不能買賣；
三、教學、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑，不能買賣；
四、著名建筑物或文物古跡等需加以保護的房屋，不許買賣；
五、由于國家建設需要，征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；禁止買賣；
六、單位不得擅自購買城市私房；
七、出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；
八、對出賣享有國家或單位補貼廉價購買或建造的房屋有一定的限制。
商品房銷售應持有的“五證”包括：
計委立項、可行性研究的批件；規(guī)劃局的規(guī)劃使用證；國土局的土地使用證（證明賣方已交納了土地出讓金；擁有產(chǎn)權(quán)保證）；建委開工許可證；房管局的商品房預售許可證。在這其中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，它表明所購房屋屬合法交易范疇。
建設部近日規(guī)定，1998年9月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售新建住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用權(quán)說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可作為商品房購銷合同的補充內(nèi)容。 返回頂部
14.住戶有哪些權(quán)利和義務？
在住宅小區(qū)中，住戶按照對房屋所擁有權(quán)屬的不同，分為業(yè)主和非業(yè)主使用人。業(yè)主指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人；非業(yè)主使用人指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實際使用物業(yè)的人。作為物業(yè)的主人，業(yè)主依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理，要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應的管理與服務的權(quán)利。前者包括依法對物業(yè)自用部位占有、使用、經(jīng)營、處置、修繕、改建等基本權(quán)利和依法使用物業(yè)共用設施及設備、共用部位和公用設施、公共場所的權(quán)利以及擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)。后者包括對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務的監(jiān)督、建議、咨詢、批評投訴的權(quán)利。業(yè)主的基本義務就是遵守的有關法律、法規(guī)、政策的規(guī)定及業(yè)主公約、物業(yè)管理委托合同所載明的各項條款和執(zhí)行、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會的各項決議、決定，這就要求業(yè)主的各項行為必須合法，并且以不損害公眾利益和他人利益為前提。也就是說，權(quán)利與義務是對等的，在享有權(quán)利的同時，必須承擔相應的義務。
由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主發(fā)生關系（如租賃關系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利義務就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予非業(yè)主使用人哪些權(quán)利、義務；同時，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實際使用人，也是物業(yè)管理服務的對象，也應享有物業(yè)管理委托合同約定的相應的權(quán)利、義務。返回頂部
15.物業(yè)管理收費有什么規(guī)定？
國家計委和建設部制定了關于《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，確定價格形式有三種：政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府定價或政府指導價；凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，服務收費實行經(jīng)營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
如果物業(yè)管理單位按普通居住小區(qū)服務內(nèi)容、服務標準提供無法分開的公共性服務，如保潔、保安、各項費用統(tǒng)收服務、綠化等，高檔住宅亦享受同樣服務的，則按普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準交納；如果物業(yè)管理單位按高檔住宅服務標準提供公共性服務，普通住宅同樣享受的，則按高檔住宅服務交費。為普通住宅與高檔住宅分別提供的服務項目如樓體維修，普通住宅按普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費標準的規(guī)定交費，高檔住宅的維修可不執(zhí)行此收費標準。返回頂部
16. 房屋售出后誰來維修？
購房后房屋的共用部位如承重結(jié)構(gòu)（樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻、基礎）、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設備層、院墻等；共用設施設備如分戶電表以外的設備線路、分戶水表以外的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、煙道（排氣孔道）、信報箱、避雷設施、共用電視天線等的維修應由房管組織負責，費用由維修基金來承擔。共用部分的維護基金來源于售房單位從售房款中提取的10%和購房人交納的相當于購房款的1%，維修基金要專門存入銀行，由售房單位專項使用，當維修資金不足時，由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面積分攤。
售出房屋的自用部分和自用設備如戶門窗、戶內(nèi)頂棚、內(nèi)墻面、衛(wèi)生器具和相關的下水管道的維修和維修費用由房屋所有人負責和承擔。
上層房屋的居室、衛(wèi)生間、廚房、過道等部位及下水管道向下層滲水、漏水的，由上層房屋所有人負責維修，房屋的所有人和使用人因房屋的使用、修繕等問題發(fā)生糾紛時應當協(xié)商解決，協(xié)商不成的由房管組織或區(qū)縣房管部門進行調(diào)解，也可向人民法院起訴。返回頂部
l 四)戲談新房的”風水”
1.衣櫥鏡引出“風水”爭端
林先生的臥室內(nèi)擺了一個四門衣櫥，其中兩扇邊門的面板是鏡面，方便穿衣照鏡。鄰居家的樓與林先生家的樓前后并排，客廳正對林家臥室。鄰居幾次找到林先生，要求把衣櫥的鏡面換成普通板材，鄰居的理由是：你的鏡子正對我家客廳，這是“照妖鏡”，“克”我家“風水”！
2.設計師學起“家居風水”
“其實更多講求風水的還是那些裝修的業(yè)主?！比兰揖庸ぷ魇业囊晃辉O計師說，有的業(yè)主在設計時就先期請“風水師”介入意見，也有的是在工程即將完工時請“大師”驗收。只要“大師”提出意見，業(yè)主都不惜浪費財力、物力重新裝修。這位設計師說，他現(xiàn)在已經(jīng)開始買書學習有關“家居風水”方面的“知識”，不僅能避免“無用功”，而且更容易得到業(yè)主認可和滿意，“錢能賺得輕松些”。
3.“風水大師”主動登門
雖然主動請“風水先生”的人還是少數(shù)，但實際上，有不少都市人正越來越重視“風水”的說法，這使得一部分人得以“趁火打劫”。
有報道稱，現(xiàn)在有一些人就專門到各新建小區(qū)“拜訪”正在裝修的業(yè)主，一進門就大侃業(yè)主房內(nèi)風水如何不好，并放言“只要給錢就給破招”。于是，業(yè)主往往出于“寧可信其有也不信其無”的心理而掏錢買平安。
看風水各有不同看法
清華大學一位建筑評論家對風水持否定觀點：風水建立在易學基礎上。《易經(jīng)》里有很多智慧的東西，但兩千年前的一本書，管得了兩千年后的建筑規(guī)劃嗎？研究風水，只能作為一種歷史現(xiàn)象，而不是當成科學來研究。
天津大學一位論著“風水”的教授則認為，風水能保留幾千年，是因為“氣”和“水”都是經(jīng)過長期實踐和思考后總結(jié)出來的，風水是把宅舍作為大地有機體的一部分，強調(diào)建筑與自然及周圍環(huán)境的和諧，從某種意義上說，風水學與建筑生態(tài)學的步調(diào)是一致的。
雖然專家各有看法，但是有一點是一致的：風水里畢竟有迷信和糟粕，即使其中有科學，也絕不是“風水先生”能輕易掌握的。而建筑學者王貴祥的觀點對遏止都市新迷信現(xiàn)象的蔓延會更有些說服力：風水學對現(xiàn)代建筑的意義很小，主要是因為現(xiàn)代建筑觀念和傳統(tǒng)的不一樣，空間感也不一樣，與古代的宏大空間相比，現(xiàn)代人的空間太狹小了。 返回頂部
l 五)業(yè)主散文:
1.裝修--讓我歡喜讓我憂（一）驗房領鑰匙（上）
終于所有手續(xù)都辦妥了，準備領鑰匙了，沒想到遇到了這么多麻煩事，在這里記錄下來，給大家作為參考。
我們的房子買的時候，很多人已經(jīng)入住了有半年多了，KFS手里壓了幾套樓層好的，等到現(xiàn)在房價上漲比較兇的時候拋出，賺了不少我們的血汗錢啊！我和LG算了一下，這兩年掙工資的錢不吃不喝存起來也沒有房價漲的多，了解到我們這棟樓里正在裝修的一位鄰居他們年前買的，我們3月份剛剛買的，結(jié)果多花了4萬呀！我哭。。。。。。終于等所有的貸款手續(xù)都辦好了，該是領鑰匙的時候了，心情無比激動，但是我把驗房這個環(huán)節(jié)看的太輕了，致使接下來發(fā)生了很多不愉快的事情。（需要事先說明的是，我們買房子之前來看房的時候，這里有人住，是在小區(qū)里維修的工人，KFS跟我們解釋說房子沒賣出的時候總是會讓民工住的，否則他們也沒地方呀，當時心里挺不是滋味的，但是回來仔細考慮后，覺得現(xiàn)在這個時候我們這個房子的性價比就已經(jīng)很不錯了，想想其實房子沒蓋好的時候民工都是在里面住著的，反正KFS已經(jīng)保證我們一交錢，就讓他搬走，于是也就想通了。）
辦入住手續(xù)的時候挺讓我傷心的，首先KFS給我打電話說可以辦入住了，我特意請假去辦，結(jié)果才知道原來KFS只是負責開入住單，但是沒有權(quán)利給鑰匙，必須到小區(qū)的物業(yè)去辦理，那也沒什么，我就去了，到了那里發(fā)現(xiàn)，會計不在辦不了，這我可急壞了，好不容易才請了假，我跟人家好說歹說，人家才答應先給我鑰匙，并和我去驗房，回來再補辦手續(xù)。
第一次接觸物業(yè)感覺并不象傳說中那么不負責任，覺得不錯，盡管當時總是有人去投訴，說房子這里那里有問題，不過物業(yè)那個人態(tài)度依然和藹，我心里高興。上了樓，物業(yè)給我開門，開了半天就是打不開，正在這時，門自己開了，嚇了我倆一跳，??！竟然里面有人，他給我們打開的。當時物業(yè)就跟她急了，經(jīng)過一番質(zhì)問，才知道原來這個人就是一直住在這里的維修工，現(xiàn)在已經(jīng)是我們的房子了，竟然還沒搬走！我都要氣瘋了，不過物業(yè)一直維護我的權(quán)利，斥責了他一頓，又經(jīng)過一番聯(lián)系，終于通過他的上級決定讓他當天晚上就搬走。
沒辦法，我終究還是沒有辦成入住，物業(yè)那個人安慰我說反正會計也不在，下次一起辦吧，我也只好答應了。
回家的路上，我在想其實那個工人沒什么錯，根本就是物業(yè)和KFS的責任（物業(yè)說是KFS的責任），有種被欺騙的感覺，可是房子已經(jīng)買了呀，能怎么辦呢？
幾天后，我又厚著臉皮向領導請假，領導還是很通融，我想不管怎樣，這次一定要辦妥。 先交錢，又花了我1800，這里面包含裝修押金、裝修垃圾清運費、裝修工人管理費（我至今不明白他們費了什么力氣去管理了，這么多工人在樓里裝修，但是就是沒見物業(yè)在哪兒）、裝修后樓道整修費以及小區(qū)一年的物業(yè)費。交完錢，物業(yè)才跟我說，樓道大門鑰匙共有3把，自家房門鑰匙共有6把，但是呢現(xiàn)在我家的只有5把，還有1把在他們維修工人手里，過兩天就幫我要回來，我當時越想越覺得這樣不妥，物業(yè)看出我有些顧慮，就答應我如果要不回來，就給我換鎖，這樣我才拿了鑰匙。這是我第一次體會到物業(yè)的狡詐之處。
他們出了一個人陪我去驗房，我當時也沒有經(jīng)驗，沒怎么仔細看，只是跟她說盡快給我們換鎖，結(jié)果那個小姐竟然在這時提出我們需要交鎖錢，我無比驚訝，這根本不是我的錯，憑什么讓我出錢換鎖？小姐說這個他們不管，反正這個不是他們的問題，錢由誰出，只能我們自己與KFS去協(xié)商解決，我當時沒話說，唉！這是我第二次體會到物業(yè)的狡詐之處。
周末和LG以及他的家人說好去看看新房子，我給了他們大門以及自家門鑰匙各1把，約好轉(zhuǎn)天直接在家里集合，我到那里的時候發(fā)現(xiàn)他們已經(jīng)到了，可是他們說給他們的那把大門鑰匙根本打不開門，沒辦法又去找物業(yè)開的門，我說這怎么可能呢？拿出鑰匙一比對，發(fā)現(xiàn)根本不是一套鑰匙，我后悔那天為什么沒仔細看清楚，在屋里看了一圈發(fā)現(xiàn)多了一些垃圾：一個鞋盒，里面有破錢夾以及一些什么臟東西，還有一把掃帚，還有一個破木凳等等，我立刻察覺肯定是有人進來過，我們立即去找物業(yè)，跟他們說明情況后，問他們有沒有把鑰匙要過來，結(jié)果才發(fā)現(xiàn)他們根本沒跟那個人聯(lián)系，更別提要鑰匙了。我當時氣壞了，他們這時態(tài)度倒是蠻好的，不過這次我可不會被他們蒙騙了，這是我第三次體會到他們的狡詐之處。
經(jīng)過聯(lián)系，那個工人的上級推諉說他們手里沒有鑰匙了，可是他們又實在沒辦法解釋屋里有人進去這回事，于是在我們的再三要求下，他們答應給我們換鎖，錢由施工隊來出。事情終于這樣不愉快地解決了，結(jié)果我并不滿意，因為我深刻體會到了物業(yè)是如何推卸責任的，我也深刻體會到這種有人住的房子根本不能買，早知道事后會有這么多麻煩，我還不如多花點錢買別處的房子呢。
等到要換鎖的時候，我才在親戚的提醒下發(fā)現(xiàn)我忽略了一個重要的問題，就是驗房，因為那件事把我的想法整個打亂了，我決定需要重新檢驗我的水電管路。未完待續(xù)。
我在重新檢驗房子之前找了裝修公司來度尺（這部分將在后續(xù)中仔細記錄），這過程中他提出了一個問題，可能大家都知道，在房子剛剛蓋好時，施工者為了方便從這個樓棟穿到那個樓棟，都挖有人孔，等到竣工之前再將該孔填補上。但是我的房子呢可以明顯看到有填補的痕跡，裝修公司的人告訴我說必須讓維修人員進行一下處理，否則恐怕裝修后也會有開裂的痕跡，這個我確實沒有經(jīng)驗，在這里提出來，也請大家都要注意。這個問題我與物業(yè)交待后，他們提出即使讓維修人員進行修補也只是重新刮一下膩子，但是裝修的時候還是要重新刮膩子一樣的，我說裝修公司已經(jīng)說了，只要跟維修人員一說，他們就知道應該怎樣弄，呵呵，物業(yè)又想推諉責任，被我駁回了。這是我第四次體會到物業(yè)的狡詐。這次的檢驗我可不放過任何一個細節(jié)，（因為據(jù)我的親戚說當初他家就是因為沒有仔細檢驗，到后來入住后發(fā)現(xiàn)空調(diào)插座是壞的，每次打開就跳閘，慘！）每個電源我都用試電筆試過，每個下水口我都向里面倒過水，結(jié)果證明水路和電路都沒有問題，主要還是在房子的結(jié)構(gòu)上。窗戶的紗窗與窗戶之間有明顯的大縫隙，這可是大問題，到了夏天，如果不開空調(diào)開窗戶，蚊子就會統(tǒng)統(tǒng)進來飽餐一頓了，所以在這里提醒大家也要注意。陽臺的一個邊角發(fā)現(xiàn)有縫隙，并且有滲進過水的痕跡，據(jù)我的一位朋友說，很有可能是墻體沒有套嚴造成的，這要是不修，將來到了雨季可能會滲水。暖氣還沒檢驗呢，不知道該如何下手，只能聽天由命了，各位如果有好辦法，建議建議吧！這諸多問題我都已經(jīng)向物業(yè)提出了，但是什么時候能進行維修他卻沒有準確答復我，唉！
這就是物業(yè)，用各種借口進行推諉，我要與他們抗爭到底！
裝修馬上要開始了，我的這些問題只有門鎖更換了，大門鑰匙他們讓我們自己配去，就算他們給配，也要我們付錢，算了，一把鑰匙，我沒有精力跟他們費那口舌了！就是心里有些憤憤，其它問題到底何時才能給我解決呀！期待中。。。。。。
2.收房記
昨日KFS通知我去收房，晚上又剛下過雨，空氣清新，爽！今天是4月1日，很有記念意義的一天，不過老天爺可別耍我啊。
和LP約好9點鐘在售樓處見面，我提前半小時到，先觀察一下現(xiàn)場，呵夠亂的，剛下過雨，到處泥濘。地磚還未鋪好，還有一幫工人在開槽穿電纜，對講門未裝，電梯未通，水電都在測試，怎么現(xiàn)場還這樣KFS就交房了呢，我都給拍下來了，等著找KFS算賬。實際上，KFS已經(jīng)推遲兩個月交房了，估計是交不起賠償金，死咬著3月31日必須交房，這叫什么事呀。想拿鑰匙還得交錢，交了1000元裝修拆改押金；1086元物業(yè)費（是按銷售面積算的，150平米，單價6毛，這么算對嗎？不是按建筑面積嗎？）；200元垃圾清運費；又交了133元電費（300度）領電表卡。總共收了我2419大元。真土匪！交了錢，去拿鑰匙，又要登記驗房表，然后有人跟著我們?nèi)ヲ灧浚鋵嵰埠芎唵?，水電、有線、通迅都沒通，我?guī)У脑囯姽P也英雄無用武之地。只檢查了一下窗戶、紗窗、玻璃、墻面頂面、上下水、開關、水表電表。那紗窗直叫一個次，繃得象老母豬的肚子，松松绔绔，LP一不樂意，那位趕緊賠笑，對不起對不起，都這樣。什么玩藝兒。
把跟班的打發(fā)走，我們倆開始較尺寸，以前也量過但是不準，這次量細得一點準備訂家俱。量完尺寸倆人又對裝修設想合計了一下，基本是我講LP點頭，LP剛想有點指示就被我果斷否定-----我想得細還是你想得細，LP基本無話----她才不愿操這心呢，樂得清閑。
裝修時有幾個要點值得注意：1、地面采暖方式鋪地板（不管什么地板）時，一定不要用厚的地墊，也不要用鋁箔墊，用普通地墊時也要在地墊上均勻的開出透氣孔，孔的密度要占到墊子面積的五分之一以上；2、地面采暖方式的衛(wèi)生間防水處理，不要用在60攝氏度以內(nèi)會熔化的防水油，最好用耐性好的防水膠/漆，就象做亞克力用的膠（不過我還沒發(fā)現(xiàn)）。3、電線、電話線、電視線最好不要同管鋪設，以免串線干撓，這以前DX也經(jīng)常提到?？偨Y(jié)一下，為了新家，兵馬未動，糧草先行，預算雖然改了又改，已經(jīng)花了的銀子卻再也飛不回來了，到目前為止，花在電器上的錢已達八千多元，嚴重超支！而且都是我一手操辦的，LP一點沒介入，難以推卸責任吶。不過也好，家電主了半邊天，先買就買好的，省得后邊預算緊了想買好的也不成（這是什么想法啊，放羊了）。
這是我第一篇日記，余待續(xù)。
在收房時，KFS給了俺一大摞資料，昨天沒來得及看，今天仔細閱讀，有很多發(fā)現(xiàn)：KFS給俺的資料有《天津市商品住宅使用說明書》；《CROWNING低溫輻射供暖系統(tǒng)用戶指南》及供熱施工圖；《物業(yè)公司管理制度》；《物業(yè)公司服務項目》。不錯，挺全，得印象分。
先看住宅使用說明：位置樓層都沒錯，是俺家的。結(jié)構(gòu)：框架，沒錯。
墻體材料：空心磚+輕體材料，不如剪力墻好，但是可以隨意拆改（可是俺又不大動）。衛(wèi)生間防水：聚氨酯，這正是我要找的材料，既然可以鋪在采暖層下，當然也可以鋪在采暖層上。陽臺：封閉式，沒錯。
設計載荷：俺得好好看看，客廳、臥室150KG/平米；廚衛(wèi)200KG/平米；陽臺250KG/平米。等等俺算算，客廳150KG/平米？俺體重90KG，43號鞋（0。07平米），折合2142KG/平米，俺的天爺呀！俺在客廳打電話：誰呀，俺在11樓哩，俺----唉喲----嗖--嗖----唉喲，誰-誰找俺呢？俺-俺在地下室呢，唉喲。。。。。。
您說俺算的對嗎？唉喲。
往后看，燃氣、給水、熱力都有了，開關插座也注明是津產(chǎn)津耐牌，還標明了型號，行，敢標清楚了就說明質(zhì)量還湊合。
室內(nèi)預留了電視、電話、網(wǎng)絡插座，好，省我事了。
再看建設單位，嗯？不對勁？怎么KFS、施工單位、物業(yè)公司都是一個BOSS啊，這倒也好，出了事從頭兜到尾，不能推卸責任。
再看看資質(zhì)證書：注冊資金1000W，一輛進口轎車錢，就這點M還搞房地產(chǎn)？！后邊是水路圖，簡單。再后邊是電路圖，俺的天爺呀，這哪是電路圖，整個一個蜘蛛網(wǎng)，KFS為了省錢，房頂布線全是斜的，好在俺也算半個電工，以前俺家布線全是俺干的，雖然有時個把燈頭關了還閃（回火），但從沒捅過婁子。憑俺的半專業(yè)知識也看了個大概，空調(diào)線已經(jīng)單跑，只要線徑夠，不用重鋪（省錢），其它電源線可得小心，俺可不想把自已當烤串。完工時線路圖一定要畫好畫準。
最后看看地熱采暖說明：有一條很重要，制造商列出的適合地采暖的地面材料由優(yōu)至次順序為，A、天然石材或人造石材類；B、各類磁磚或地磚類；C、復合地板或?qū)嵞镜匕孱?。鋪了地熱還有保險，保險金額每案例：2500000歐元；嘿嘿，歐元，這得折合人民幣多少錢？返回頂部
l 六）相關政府規(guī)定：
《關于實行商品房住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的通知》
天津市建委建房[1998]714號
根據(jù)建設部建房[1998]102號文件精神，為了保障商品住宅消費者的合法權(quán)益，加強商品住宅售后服務管理，促進商品住宅的銷售，經(jīng)研究，決定于1998年9月1日起，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售中實行《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》制度。
經(jīng)研究《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》由天津市城鄉(xiāng)建設管理委員會監(jiān)制，并統(tǒng)一印制（見附件）?，F(xiàn)將《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
《天津市商品住宅使用說明書》由各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行編制，但不得少于以下內(nèi)容：
1、開發(fā)單位名稱，工程坐落地點，建設項目名稱，設計單位名稱，施工單位名稱，質(zhì)量監(jiān)理、監(jiān)督單位名稱，物業(yè)管理單位名稱；
2、結(jié)構(gòu)類型；
3、二次裝修、裝飾管理辦法和裝修、裝飾注意事項；
4、上水、下水、電、燃氣、通訊、消防等設施配置說明；
5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6、門窗類型、使用注意事項；
7、配電負荷；
8、承重墻、保濕墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；
9、住宅中配置的設備設施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的應附在《商品住宅使用說明書》中；
10、其他需要說明的問題，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可另外補充說明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《商品住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因住戶使用不當，設備位置和不當裝修造成的質(zhì)量問題，及影響其他用戶的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任。凡住戶擅自拆改結(jié)構(gòu)，影響建筑物結(jié)構(gòu)安全的，住戶除按要求改正外，按有關規(guī)定給予處罰。 返回頂部
擦亮裝修業(yè)主的眼睛——驗收如何把關
家裝業(yè)主作為非專業(yè)驗收應如何把關，從何下手？業(yè)主們一定要擦亮眼睛，主要從以下五方面入手：
第一、水：水池、面盆、潔具，上下水管，暖氣等。
把關要點：水池、面盆、潔具的安裝是否平整、牢固、順直；上下水路管線是否順直，緊固件是否已安裝，接頭有無漏水和滲水現(xiàn)象；
第二、電：電源線(插座、開關、燈具)，電視，電話。
把關要點：電源線是否使用國標銅線，一般照明和插座使用2.5平方線；廚衛(wèi)間使用4平方線，如果電源線是多股線還要進行焊錫處理后方可接在開關插座上；電視和電話信號線要和電源線保持一定的距離(不小于250mm)燈具的安裝要使用金屬吊點，完工后要逐個試驗。
第三、瓦：瓷磚(濕貼、干貼)，石材(濕貼、干掛)。
把關要點：施工前要進行預排預選工序，把規(guī)格不一的材料分成幾類，分別放在不同的房間或平面，以使磚逢對齊，把個別翹角的材料作為切割材料使用，這樣就能使用質(zhì)量較低的材料裝出較好的效果。
第四、木：門窗，吊頂，壁柜，墻裙，暖氣罩，地板。
把關要點：選擇木材一定要選烘干的材料，這樣才會避免日后的變形；木方要靜面涂刷防火防腐材料后方可使用，細木工板要選用質(zhì)量高環(huán)保的材料。大面積吊頂、墻裙每平米不少于8個固定點，吊頂要使用金屬吊點，門窗的制作要使用好些的材料以防變形。地板找平的木方要大些(不小于6×6)
第五、油：油漆(清油、混油)，涂料，裱糊，軟包。
把關要點：裝飾裝修的表面處理最為關鍵，油漆一定要選用優(yōu)質(zhì)材料，涂刷或噴漆之前一定要做好表面處理，混油先在木器表面掛平原子灰，經(jīng)打磨平整后再噴涂油漆，墻面的墻漆再涂刷前，一定要使用底漆(以隔絕墻和面漆的酸堿反應)以防墻面變色。
附：天津市商品住宅質(zhì)量保證書
根據(jù)建設部建房[1998]102號，關于《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知精神，為了維護商品住宅消費者的合法權(quán)益，本著對購買商品房住戶負責的原則，加強商品住宅銷售后的服務，本公司對提供商品房銷售的 區(qū) 路 里 幢 門 室，建筑面積 平方米的住宅在其結(jié)構(gòu)、部件、設施、配套、維修方面作出如下質(zhì)量保證：
一、工程竣工后符合天津市住宅建設設計標準。
二、通過市、區(qū)（縣）質(zhì)量監(jiān)督部門的驗收，有書面的質(zhì)量等級證書。證書編號為： 發(fā)證單位為：
三、本商品住宅自 年 月 日起，在正常使用情況下，凡有以下工程質(zhì)量問題均由本公司按規(guī)定承擔免費保修：
1、屋面防水3年；
2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室滲漏1年；上下水管道滲漏2年；
3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
4、地面空鼓開裂，大面積起砂1年；
5、門窗翹裂，五金件損壞1年；
6、管道堵塞2個月；
7、供熱、供冷系統(tǒng)和設備二個采暖期或供冷期；
8、衛(wèi)生潔具1年；
9、燈具、電器開關6個月，電器管線2年。
四、入住后按國家規(guī)定年限通過使用一段時間，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題經(jīng)市有關專業(yè)主管部門鑒定，影響建筑物安全的將予以退換。
五、住戶進入后如有住宅質(zhì)量的來信、來仿本公司將直接或委托物業(yè)管理公司及時派員予以答復和檢修。
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自向用戶交付商品房使用之日起，因住戶使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)而造成的質(zhì)量問題不在本公司保修范圍之內(nèi)，由用戶自行承擔維修責任。
七、本公司質(zhì)量保證其他內(nèi)容（見附頁）。
八、該保證書作為商品房銷售合同的附件，為合同的有效文件，與合同具有同等法律效力。保證單位： 法人代表： 日 期： 公司地址：
聯(lián)系人： 電 話： 郵 編：
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